Por Javier Lewkowicz –
“Si no hubiéramos encarado la batalla contra la inflación no podríamos hoy estar ofreciendo créditos a 30 años”, indicó el ministro del Interior y Obras Públicas, Rogelio Frigerio, el 6 de abril de 2017 en relación al sistema UVA de créditos hipotecarios. Como el Gobierno viene perdiendo por goleada esa batalla, los tomadores de los créditos pagan las consecuencias. Una persona que sacó a fines de marzo de 2016 –cuando el programa fue lanzado– un crédito UVA a 20 años por un millón de pesos, pagaba una cuota de 7915 pesos. Hoy en día, su cuota mensual del crédito trepa a 14.220 pesos y le debe al banco 1.729.329 pesos. A su vez, quien quiere acceder a un crédito UVA a 20 años para cubrir el 80 por ciento de un departamento valuado en 100 mil dólares necesita en la actualidad tener un ingreso de 90 mil pesos.
Una de las claves de los créditos UVA es que la cuota, la deuda total y los intereses ajustan mensualmente con el CER (Coeficiente de Estabilización de Referencia), basado en el índice de precios minorista (IPC) del Indec. Al momento del otorgamiento del crédito, la cuota no puede ser superior a una cuarta parte del salario. El boom de los créditos UVA, que se dio en 2017 y hasta marzo de este año, se explica porque la cuota quedaba por debajo del valor del alquiler. Pero el desbarajuste macroeconómico detonó el riesgo inflacionario en manos del tomador.
El analista financiero Christian Buteler calculó que un crédito de 1 millón de pesos a veinte años otorgado el 31 de marzo de 2016 comenzó con una cuota de 7915 pesos. Ahora, la cuota está en 14.220 pesos (una suba del 80 por ciento) y el capital adeudado, en 1.729.329 pesos (72 por ciento más). “A dos años del sistema UVA es un hecho que empeoró la relación cuota-ingreso, porque la cuota ajusta por inflación. Además hay situaciones puntuales muy complicadas porque los salarios en algunos sectores estuvieron muy por debajo del promedio”, explicó a este diario Buteler.
Germán Muiño, economista del CEPA, detalla que “entre los trabajadores registrados, a dos años en promedio los salarios no perdieron mucho frente a la inflación. Pero en el último año quedaron abajo por 10 puntos y el panorama es peor para los meses que vienen. Hay convenios que no se sabe si abrirán, con lo cual quedaron con la pauta del 15 por ciento frente a una inflación que será superior al 40 por ciento. Entre los estatales, la pérdida de poder adquisitivo es notable. Pero además, la parte del salario que no se destina al pago del alquiler quedó muy afectada por las otras subas de precios. Para el que llegó muy justo al crédito UVA y no está entre los convenios laborales más privilegiados la situación es delicada”.
El sistema tiene una cláusula que establece que si el CER supera en 10 puntos a la variación salarial del Indec, se puede renegociar una extensión de los plazos de pago. “Por ahí se tenga que renegociar. Paro el crédito tampoco se puede alargar mucho más allá de los 65 o 70 años del tomador”, aclara Buteler. “Es un hecho el deterioro de las condiciones de pago para la mayor parte de los deudores”, coincide el economista Ariel Setton.
Comparaciones
Hay analistas que comparan el crédito UVA con el precio de la propiedad y con el alquiler y concluyen que los tomadores del préstamo salieron beneficiados. Matías Celasco Correa, analista de la consultora CBRE Argentina, publicó recientemente un artículo en el cual advierte que la cuota del préstamo UVA evolucionó de forma similar a un alquiler, con lo cual se mantiene por debajo de ese monto. Al respeto, Germán Muiño aclara que “para entrar al crédito se debe abonar al menos el 20 por ciento del precio de la vivienda, por eso no es directamente comparable con el alquiler. Hay riesgo de perder la vivienda por no poder pagar la cuota y el daño sería muy grande. Y vender la vivienda hipotecada puede no ser sencillo, no es para nada fácil vender al precio que se compró”.
Otros analistas festejan como un gran negocio hacer accedido a un crédito que ajuste por inflación y contar con un activo que en dólares no ha perdido valor. Destacan que hay una ganancia patrimonial. “Todavía los precios en dólares no bajaron, pero hay que ver qué pasa luego de esta última escalada del tipo de cambio. Puede haber un cambio hacia abajo en los precios, porque además el propio sistema UVA deja de traccionar”, indicó Setton.
Entre marzo y julio los créditos UVA cayeron en un 60 por ciento y todavía falta incorporar el impacto de la última corrida cambiaria. Como el boom de los UVA movilizaba los precios del mercado, la merma de operaciones puede impactar a la baja en los valores de los inmuebles en dólares, acortando la “ganancia patrimonial”. La suba del dólar, al elevar los precios en pesos de las propiedades, hizo que el piso de ingresos para acceder al crédito sea mucho más alto, con lo cual el sistema se volvió más restrictivo. Pero más importante aún, “el argumento del inversor no corre para muchos tomadores del crédito, para quienes el inmueble es su hogar. Y además, una cosa es el precio teórico y otra cosa es tener que vender efectivamente una propiedad”, dice Muiño.
Otra comparación posible es frente a una línea hipotecaria tradicional. Buteler calculó que en un crédito hipotecario del Banco Nación (que el gobierno discontinuó) por un millón de pesos a 20 años otorgado en marzo de 2016 la cuota inicial de 12.435 pesos ahora sería la misma y el capital adeudado habría bajado 1 millón a 973.658 pesos. Sin embargo, desde marzo de 2019 comenzaría a regir una tasa variable, lo cual encarecería el crédito. “Es relativo porque los que acceden a esos créditos están en la cúspide de la pirámide salarial, son otros sujetos”, dice Muiño.
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